Bei den oben genannten Projekten handelte es sich um Komplettmodernisierungen, d.h. es wurden nahezu alle Bauteile im gleichen Zeitraum erneuert oder instandgesetzt. Dabei wurde gleichzeitig der Wärmeschutzstandard der relevanten Bauteile auf ein sehr gutes Niveau gebracht. Eine solche Komplettmodernisierung hat, wenn man Sie einer Schritt für Schritt durchgeführten Modernisierung gegenüberstellt, einige Vorteile:

Vorteile einer Komplett-Modernisierung:

• Es ergeben sich Synergie-Effekte bei der Instandsetzung und Erneuerung verschiedener Bauteile. So kann beispielsweise ein Baugerüst für die drei Maßnahmen Außenwanddämmung, Dachdämmung und Fensteraustausch verwendet werden. Würden diese Bauteile nicht gleichzeitig modernisiert, würden unter Umständen jedes Mal erneut Kosten für das Aufstellen eines Baugerüsts anfallen. Das gleiche gilt sinngemäß für die Baustelleneinrichtung. Aber auch die Planungskosten sind in der Regel in der Summe niedriger, wenn das gesamte Gebäude auf einmal modernisiert wird.

• Die Modernisierungsarbeiten verursachen eine große Belastung der Bewohner bzw. Nutzer durch Lärm, Staub und Erschütterungen. Werden alle Modernisierungsmaßnahmen im selben Zeitraum durchgeführt, so ist die zeitliche Dauer dieser Belastungen insgesamt geringer als bei einer schrittweise durchgeführten Modernisierung - auch wenn die Belastungsstärke zeitweise höher sein kann. Große Wohnungsbaugesellschaften haben bei einer Komplettmodernisierung außerdem die Möglichkeit, die Häuser für die Dauer der Bauarbeiten leerzuziehen, und die Bewohner in anderen Wohnungen aus ihrem Bestand unterzubringen.

• Wird ein Bauteil instandgesetzt oder erneuert, die Modernisierung des nächsten angrenzenden Bauteils aber noch zurückgestellt, so muss ein vorläufiger Bauteilabschluss hergestellt werden. Dieser muss für die Zeit bis das angrenzende Bauteil ebenfalls modernisiert wird, funktionale und gestalterische Anforderungen erfüllen. Außerdem sollte er idealerweise schon so beschaffen sein, dass das angrenzende Bauteil bei der späteren Modernisierung kostengünstig luftdicht und wärmebrückenfrei angeschlossen werden kann. Die Herstellung eines solchen, vorläufigen Bauteilabschlusses erfordert in der Regel einen etwas höheren Aufwand für Planung und Ausführung. Einfacher ist es, wenn beide Bauteile gleichzeitig instandgesetzt oder erneuert werden, so dass gleich der endgültige Anschluss hergestellt werden kann.

• Werden Bauteile nicht gleichzeitig erneuert, so besteht die Gefahr, dass bei den Arbeiten an einem Bauteil ein schon früher erneuertes Bauteil beschädigt wird. Dies gilt zum Beispiel für den Fensteraustausch bei schon früher ausgeführtem Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS).

Dieser Beitrag müsste hier schon enden, wenn nicht auch vieles für eine Schritt für Schritt durchgeführte Modernisierung sprechen würde.

Vorteile einer schrittweise durchgeführten Modernisierung:

• Bei begrenztem Budget kann es nötig sein, die Investitionskosten für Modernisierungsmaßnahmen über einen längeren Zeitraum zu strecken.

• Die einzelnen Bauteile eines Gebäudes weisen jeweils eine unterschiedliche Lebensdauer auf. Soll eine Gebäudemodernisierung durchgeführt werden, so haben daher in der Regel nicht alle Bauteile schon Instandsetzungs- bzw. Erneuerungsbedarf. Einige Bauteile wurden außerdem häufig schon früher erneuert und sind daher noch in gutem Zustand. Bei einer schrittweise durchgeführten Modernisierung vermeidet man dann die eigentliche unnötige Instandsetzung bzw. Erneuerung von optisch und funktional noch guten Bauteilen. Diese Maßnahmen können zurückgestellt werden, bis eine Erneuerung des jeweiligen Bauteils tatsächlich erforderlich ist. Durch die bessere Ausnutzung der Bauteillebensdauer können dann gegenüber einer Komplett-Modernisierung Kosten gespart werden.

• Bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Wärmeschutzmaßnahmen werden vereinfacht ausgedrückt die Investitionskosten (und Wartungskosten) für die Wärmeschutzmaßnahme mit den Heizkosteneinsparungen verrechnet. Im Ergebnis erhält man einen mehr oder weniger hohen durch die Maßnahme erzeugten Gewinn oder Verlust. Die Höhe des errechneten Gewinns hängt dabei sehr stark davon ab, ob das betroffene Bauteil ohnehin erneuert oder instandgesetzt hätte werden müssen oder ob alle erforderlichen Arbeiten allein im Zusammenhang mit der Wärmeschutzmaßnahme stehen. Bei ohnehin vorhandenem Instandsetzungsbedarf müssen nämlich nur die Zusatzkosten für die Wärmeschutzmaßnahme bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden, wodurch die Maßnahme natürlich sehr viel wirtschaftlicher wird.

Am Beispiel Schrägdachdämmung:
Ist die Dacheindeckung noch in gutem Zustand und soll trotzdem aus Gründen der Behaglichkeit und der Energieeinsparung eine Wärmedämmung eingebracht werden, so ist dies eine relativ teure Maßnahme. In der Regel muss ein Baugerüst aufgestellt werden. Dachsteine, Dachlatten und das evtl. vorhandene Unterdach werden entfernt. Die Wärmedämmung wird - evtl. mit einer zusätzlichen Sparrenaufdopplung - eingebracht und eine neue Dacheindeckung wird hergestellt.

Muss die Dacheindeckung jedoch ohnehin erneuert werden, so müssen nur die Kosten für die reine Zwischen- und Aufsparrendämmung und die evtl. nötige Anpassung von Randanschlüssen der Wärmeschutzmaßnahme angerechnet werden. Alle anderen Kosten wären ja ohnehin angefallen. Wärmeschutzmaßnahmen sind also immer dann besonders wirtschaftlich, wenn das betroffene Bauteil aktuell ohnehin Instandsetzungs- bzw. Erneuerungsbedarf hat. Diesem Sachverhalt kann durch eine schrittweise durchgeführte Modernisierung optimal Rechnung getragen werden.

Fallstudie - Schrittweise durchgeführte Modernisierung bei wirtschaftlicher Optimierung der Energiesparmaßnahmen - Einführung

Erfahrungen mit der Modernisierung mit Passivhaus-Komponenten

Beispielgebäude

Energiebilanz und Heizlastberechnung für unterschiedliche Zwischenzustände mit einem ergänzenden „Parameterblatt“ für das PHPP

Lebensdauer und Instandsetzungszeitpunkte von Bauteilen

Maßnahmenbündel

Welcher Wärmeschutzstandard ist sinnvoll?

Wärmeschutzmaßnahmen an den Regelbauteilen

Spezielle Lösungen für Bauteilanschlüsse

Erreichbarer energetischer Standard für das Beispielgebäude

Konzeptionelles Vorgehen bei der schrittweise durchgeführten energetischen Modernisierung

Übersichtsmatrix: Abhängigkeit von Energiesparmaßnahmen untereinander

Fallstudie - Schrittweise durchgeführte Modernisierung bei wirtschaftlicher Optimierung der Energiesparmaßnahmen - Fazit